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一、

北京章哥，房地产从业20年，买房通晓业内门道，理清2025全年免费资料大全与2025最新免费资料大全我不做所谓的思路“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房

一

Q:

请问，建议目前于2021年1月购买回龙观龙跃四小区119平三居室，北京家里二个孩子，买房大的理清现在读幼儿园中班，下半年升大班，思路到明年9月要上小学了，购房小的建议才一岁，小学还早，北京有北京户口，买房这边小区对应昌平实验二小的理清学校吧。

目前回龙观这边房贷（组合贷）还未还完，（专门预留现金，不确定是否还要买学区房）。手头估计500W-600W现金吧，主要考虑是否买东西海的学区房，供明年孩子小上学，以及将来老二上小学。之前没太关注学区房这一块，各方面也了解的不多，因此找您咨询一下。

A：

1、是2025全年免费资料大全与2025最新免费资料大全否买学区房，这只能家长决定，外人不好建议。这就跟是否鸡娃的性质一样，想参与竞争+多得到资源就去东西海，佛系的话那就没必要了。

或者说看孩子的天分和父母的期望值吧，天牛娃最好去海淀，能得到全国最好的资源。牛娃的话就看父母期望值了，想增加985的概率就去东西海。普娃的话东西城更合适，跟着大部队也能增加上普高的概率。

2、另外回龙观的学区也不错，码农子弟提升了整体的成绩。以昌二的级别是有资格涨出学区溢价的，放到东西海也至少中上。所以如果是孩子天分不错+努力+父母扶持，其实在回龙观也未必不如东西海。

3、其他的我好像也没什么说的。打个比方吧，是否买学区房，就跟毕业后是否选择京沪深似的。一线城市的生活成本更高，竞争更激烈，也就更加内卷，但对应的是资源和机会更多，上升的空间大。

是否买学区房也差不多，买不买的都各有优劣。不买的话压力小，花费少，机会也少。买的话虽然资源更多，但上了贼船也就下不去了，做好卷的准备。

房子只是个入场券，真正的竞争在后头呢。妈妈的信息与陪伴，爸爸的资金支持，孩子的天分与努力，那是一个也不能少啊。

4、简单就这情况，买不买的自己权衡吧。另外东西海到目前为止的教育模式不太一样，考虑好自家情况更适合哪里？没有最后，只看哪里合适，不适应的话有可能全家都水深火热的。

仅供参考。

二

Q:

请问，看发的最新帖子说到西山华府，我知道的西山华府最近跌了不少，受北五环外大量新房挤压，单价破8了，再加上过两年功德寺大量新房交房，还能保值么？

A：

1、西山华府单价破8了，7万多块钱？我不太信，或许有那么一两套低价成交的，但肯定不是均价，而且低价的也应该是有硬伤的。

否则如果是跌到了7万多，而房租却没有同步下跌+房子没硬伤，那谁买谁捡漏儿了。不仅跌没了学区溢价，而且租售比都跌破北京平均值了。但我不认为会有这种好事儿，这个世界太疯狂了。

2、受五环外大量新房挤压？这话说的，很像我当年卖房时瞎忽悠的风范。如果这些是中介说的，那说明话术在这些年没什么长进吧，还是老一套。

现在的五环外新房再多，也没十多年前上市量大吧？过去是每年上千万平米，现在降了一半了，而当年都没什么挤压，现在反倒挤压了？怎么说呢，犹如有牌坊的烈女拍动作片，晚节不保啊。

3、功德寺大量新房交房，看多大的量了，看是否能把买房人都给吸引过去吗？如果不能就没多大影响，或者说短期有可能影响一些，长期该怎样怎样。

北京年年有新房，但对二手房没什么冲击。只是这套话术我们从1999年开始忽悠，20多年了还在用而已，其实没什么意思。

4、总之您这问题在我看来意义不大，我要掰扯的话就相当于跟售楼处抬杠了，可这套话术又是当年从我们开始忽悠的，有点儿打脸的感觉。

这种话术其实可以用在各个行业，比如4S店会说新车年年大量上市，二手车没人要了。HR说大学生年年大量毕业，30多岁的就提前下岗吧。媒婆儿说黄花儿闺女年年有，都二八的佳人儿了还敢提条件？这些话术的本质都差不多，听着似乎有道理，但现实中未必，看自己的判断吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，22年为了将来积分落户加分在国风买了套南向一居室，62平438万出租中。结果后来单位给解决了全家户口，这套房子当时是二套。家里本来有一套芍药居的学区，两娃在用，大娃4年级，二娃1年级。大娃将来可能考虑初中择校，目标可能是海淀或西城。

想咨询下：

1、昌平的房卖掉，估计会亏不少。换到朝阳的两居室出租。

2、留着不卖，继续持有到大娃小升初的时候择校用。

A：

1、是回龙观的国风美唐吗？二期的吧？如果只是为了加分，那当时买这种户型不是太合适，作为一居室面积偏大，坪效高不了，所以自住更合适，不自住的意义就弱点儿了，租金收益率不高，不如紧凑户型（一居50平以内，二居70平左右）的划算。

不过既然是房价跌了，那其实换不换的意义不大。因为即便是换到朝阳能提高租金收益率，但也未必提高多少。以同等总价房源来说，无非是从6000多租金提高到7000多。每个月多出1000多块钱，但要付出10万左右的税费成本，意义不大了。毕竟国风美唐是挺好的小区，单独为了租金置换有点儿犯不上。

2、所以如果不是为了给孩子们换成学区房，那要是我就留着了。国风美唐在回龙观属于典型的改善小区，租金低点儿属于正常，一旦楼市回暖，那这种小区的房价在板块内能领涨。

3、第二条我没理解怎么叫“留着择校”？既然大宝已经四年级，那小升初时就用不上房子了，只有朝阳才能凭借房籍择校呢。

所以这就看是否换成朝阳的学区房吧？如果换那就换，这样意义更大。不是换学区房就甭折腾了，我估计这套房现在能租6000左右，租售比怎么都在600多，换不换的意义不大。

仅供参考。

四

Q:

请问，刚买了套东城龙体老破小，一家5口人住，还剩点闲钱准备再买一套丰台的，以后孩子大点了和老人分开住，因为资金有限，加上近几年也不住，所以最适合我们的是赌一套重建可能性大的老破小。

目前碰到一套感觉有些心动，东三亲家坟顶层67平，总价预计210左右，D级危房重建可能性大，一直没有改造计划，按道理来说早该拆了，昨天看了下小区环境，比小区名字还恶心，全是违建平房，过电动车都费劲，关键有个别平房还有房产证，猜想这么多年重建不了跟这有关。章哥觉得这个有赌的价值么？

A：

1、我认为有赌的价值。赌赢了就占便宜，赌输了也不吃亏。或者说至少不会输，最大的风险无非是周期长而已，不知道什么时候重建。

2、理论上早就该重建了，但原产权单位不掏钱啊，没人配资，那这重建计划就一直被搁置。但在我看来，既然已经是危房，那重建就是早晚的事儿。即便费用都有业主承担，每平米不过是万把块钱，像这套67平的70来万吧。那一旦重建后就成为新房，价值就至少是8万了，如果拆迁的话有可能价值更高。

可以参考东边的蒲黄榆一里，这里虽然不是重建，但折腾好多年的终于要拆迁了。有赌赢了的，5万一平买的，按拆迁政策换到新宫的安置房价值折合9万左右一平。但就是这至少等了5年，期间也挺煎熬的。

3、总之如果确定是闲钱+买房不自住，那这里确实有赌的价值，反正就算不拆迁或不重建，只是改造的话也谈不上吃亏。或者说就是熬日子吧，反正收租金也不算吃亏，即便这套房是顶层，租金只要超过4000就算还行，4500就算高，越高越好。

仅供参考。

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